“地铁+物业” 越秀服务TOD模式冲刺港股IPO|地铁图

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据港交所5月24日披露，越秀服务集团通过港交所主板上市聆讯，农银国际、建银国际、中信建投国际及越秀融资为其联席保荐人。

越秀物业的发展是基于重组整合而成，越秀服务公司于2020年10月初在香港成立。后者是由广州城建开发集团以广州市城市建设开发物业总公司的名义首次设立。

相对于中国巨大的房地产家底，物业服务行业本来就是一个一直备受关注的小弟，但这两年资本市场对物业行业的估值比房地产要高得多。资本市场的估值从来不是白给的，其背后的资本逻辑其实也很简单：人们对高品质物业管理的需求不断增长，而这种需求也在不断增加。

营收利润连续多年高增长

在港交所公布最新数据后，越秀服务于2021年5月24日发布了招股书。该公司的公告显示，截至2020年12月31日，越秀公司拥有3260万平方米的在管面积和215个在管项目，其中96.1%位于一线、新一线和二线城市。据中指研究院统计，到2020年，越秀服务在物业服务百强企业中排名第7位，占到了市场份额的70%。

越秀服务由广州开始，但到2020年12月31日，越秀的业务范围已扩展到中国9个省的17个城市和香港特区。

在金融数据方面，越秀的服务非常出色。在2018、2019和2020年，越秀集团实现营业收入7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，实现净利润4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元。

从业务结构来看，越秀的服务收入主要来源于两个方面：非商业性的物业管理和增值服务、商业性的物业管理和运营服务。在这些行业中，非商业性的物业管理和增值服务占据了收入。该项业务在2018-2020年期间分别实现营业收入4.94亿元、6.03亿元和8.11亿元，分别占越秀集团同期总收入的64.8%、67.3%和69.4%。

非住宅物业主要包括住宅物业，其次是工业园及公建物业，其物业管理服务包括清洁、保安、园艺、维修及保养；非业主物业增值服务包括场地及样板房管理及交付前的付款服务，车位销售协助服务，附属物业租赁服务，前期规划及相关顾问服务。另外，越秀还提供了家居生活服务，空间运营服务，装修，拎包入住等服务。

“地铁+物业”的TOD模式

不像一般的物业公司，越秀物业公司是一家全能型城市运营服务商，也是唯一一家全国百强的提供地铁物业服务的物业公司。

大家都知道地铁物业价值极高，但物业公司要切入地铁物业领域却非常困难，这种“地铁+物业”的TOD模式目前只有越秀服务才能做到。

2020年11月23日，越秀服务的全资子公司越秀物业发展以2.82亿元的价格，收购了广州地铁的两家公司(广州地铁环境工程，广州地铁物业管理)67%的股权。2028年2月8日，广州地铁集团投资3.3亿元，通过其全资子公司广州地铁投资有限公司认购越秀9035.97万股股份，占总股本的8.15%。经过两轮交易，越秀地铁与广州地铁深度绑定。

事实上，越秀服务背后是越秀地产，而广州地铁是越秀地产的第二大股东，近年来越秀服务依托越秀地产和广州地铁，在不断拓展自身的TOD规模。截止2020年底，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。

地铁作为城市轨道交通中最重要的一环，贯穿着城市经济最发达的地区，因此地铁物业的商业价值一直稳步增长。

目前，中国地铁建设正从一线城市向新一线、二线城市不断扩展，未来将形成越来越多的地铁站点，从而对地铁物业管理产生新的市场需求，但能够同时实现“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司是极少的。

结语

到2020年底，广州地铁运营里程达到676.5公里，而据《广州市城市轨道交通三期建设规划》预计，到2023年，运营里程将突破800公里。另外，越秀集团和广州地铁还与华中新一线城市地铁运营公司签署了战略合作框架协议，双方将在许多领域展开合作，如TOD地产开发等。这将为越秀地产提供更多的TOD综合物业管理项目。

越秀公司作为物业管理行业的先行者，有着近30年的丰富经验，是第一批国家一级物业企业。越秀服务公司充分发挥自身优势，切入轨道交通物业蓝海市场，拓展独特的TOD综合物业管理业务，并在此基础上构筑护城河，其未来业务发展前景广阔。

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