二、TOD必须承载的使命

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TOD是跨界多专业、需要全产业链整合才能落地的产品。笔者在其他文章中曾对TOD产品特性、推进路径等有过阐述，在此不再赘述。除了常规问题之外，笔者梳理了当前开展TOD需要特别关注和解决的几个议题，亦是新形势下TOD所必须承载的使命:

(1)想方设法提升客流

目前，轨道交通呈现国家积极倡导鼓励、银行大力支持放贷的局面，即便二、三线城市乃至四线城市，轨道交通的建设资金往往因为有国家信用背书以及财政支持而暂时问题不大。但作为准公益产品的轨道交通难以光靠自身实现营利，同时又是一旦开建就无法停下的民生工程，因此，对于百年设计寿命的轨道交通来说，全项目生命周期的成本效益必须在规划设计阶段就要充分考虑。

根据中国城市轨道交通协会的统计，2013、2014和2015年的运营收支比分别为52%、54%和60%，普遍入不敷出。而在不高的轨道交通运营收入中，虽然包含广告等资源经营的收入，但票务收入仍然占大头。因此，对于要发展轨道交通的城市说，无论是否打算把站点周边土地开发和经营的收益用来支撑轨道交通，通过TOD提升站点周边的人口聚集度、增加轨道交通客流是必须要解决好的根本性问题!要做到这一点，需要在轨道交通线网、全线、站点影响区和站点核心区的各个项目阶段运用一系列的交通和TOD规划设计手段才能实现。对于二、三、四线城市，还应注意避免对轨道交通拉动效应期望过高、进而导致轨道交通的功能定位和线站位选择发生偏颇的问题。

(2)改变城市无限蔓延的“摊大饼”式发展模式

我国早期发展轨道交通的城市，由于城市和轨道交通条块分割等各自因素制约，较少进行站点与周边土地的综合开发，造成功能分散使用不便以及交通基础设施和土地资源的利用效率均低下的状况。伴随着新一轮轨道交通建设热潮，遵循TOD理念对围绕轨道交通站点的新市镇或地块进行集约节约开发已经成为共识。另一方面，已经拥有轨道交通的城市由于早期未按TOD理念规划，交通和土地利用对未来发展所需的弹性和承载力不足，某些地区在轨道交通通车后仅十多年就已经出现了交通整治和城市更新的需求，却面临着没有土地的困境。将轨道交通发展或改造与城市更新统筹考虑，无疑对各自带来机遇和增值潜力，既有利于促进城市空间布局和功能提升，也能让轨道交通更好地服务和支持城市未来发展。

对于发展轨道交通的城市来说，无论轨道交通采用何种投融资模式、是否跟土地捆绑，TOD都是城市发展的必选项。如果因为不缺资金、轨道交通赶工期或其他原因不开展TOD规划研究，将会重蹈之前轨道交通建设与城市发展脱节的覆辙，造成新一轮的资源浪费。

申通“城市更新“政策分析与应用研究

(3)促进轨道交通PPP

自2013年推行PPP项目以来，截至2016年2月29日，全国各地共有7110个PPP项目纳入PPP综合信息平台，项目总投资约8.3万亿元。在财政部2014和2015年分别推出的两批共236个PPP试点项目中，轨道交通项目投资近4000亿元，占了总投资8375亿元的47.5%。然而，PPP项目签约率低已是众所周知，其中轨道交通PPP项目落地更是尤为困难，并且作为“社会资本”参与轨道交通PPP项目的代表方基本上还是中央国企、地方国企和融资平台，真正的纯民营资本几乎为零。但另一方面，有大量的资本对站点周边的土地开发十分感兴趣，但苦于没有渠道介入，而且我国目前缺乏TOD所需的相关法律法规和体制机制。

TOD最大的“魅力”在于把交通和开发的土地资源统筹规划、功能立体复合后，能产生一加一远大于二的增值效益，形成政府、轨道公司、投资人和市民多赢的格局。将轨道交通和站点周边土地资源合理打包(T+TOD)，能够大大提升项目整体的经营性，真正吸引民间资本参与。因此，TOD的市场价值研究以及T+TOD的投融资模式研究将成为促进轨道交通PPP项目落地的关键。

(4)引领产业发展和生活方式变革

越来越多的二、三线城市甚至四线城市已经或者是准备加入发展轨道交通的行列，这些城市共同面临的挑战包括:人口、经济和产业基础相对较弱，轨道交通客流预测虚高;既有城市空间结构和交通结构不合理，难以有效支撑轨交客流和TOD开发;土地价值不高、房地产市场去库存压力大，TOD对开发商缺乏吸引力;城市未来发展缺乏大能级的驱动引擎等。

但另一方面，轨道交通对于中小规模城市产生的影响相对更大，有机会通过TOD带动城市发展和转型，尤其是提升中远期的发展潜力和收益。因此，我们率先提出“TOD+”的发展理念，旨在借助轨道交通主动引领沿线地区的产业发展和创新生活方式，让更多、更新、更绿色的产业能与轨道交通站点的影响范围复合(比如智慧城市、养生养老、文旅体育等)，进而创造出围绕交通节点将生活、工作、学习和休闲娱乐紧密整合、极端便利的崭新都市生活方式。最终，在TOD范围形成区域多核心、产业多层次、生活多想像的“TOD+”城市发展模式。