一体化开发，地铁要兼“开发商”

一边因为高昂的建设成本“负债累累”，一边为了城市疏堵“大干快上”，是当前各地的地铁建设运营面临的普遍困境。地铁带来的人流集聚，本身是创造财富的契机，能在相当程度上反哺地铁运营。南京市近日规划地铁场站综合开发方案，遴选百余个在建和规划的地铁站点，捆绑周边土地一体开发，要把地铁给城市带来的收益“还”给城市。

多数站点未开发

客流匆匆成“过客”

“火车一响，黄金万两”，地铁作为客流的“排洪通道”，还是集聚财富的载体，其中最快捷的途径是上盖物业开发。香港可谓地铁物业开发的“模范生”，港铁捆绑土地开发，在全球首个实现地铁盈利。南京地铁建设早于国内同类城市10年左右，已建地铁或因穿越成熟地块，或是站点用地未予一体规划，除了新街口等少数站点外，物业开发总体上不尽如人意。

为“中华第一商圈”输送客流，南京地铁1、2号线在新街口各商场地下开了25个出口，单个站点出口数居全国之首。地铁商铺加上各商场负一层美食街、超市，形成四通八达的“地下新街口”。秦淮区商务局负责人认为，新街口面临电商冲击依然保持高人气，与地铁带来的便捷有很大关系，其中德基广场2015年以70.2亿元的营业额高居全国单体商业第一，2016年位列华东区第一。

与新街口形成鲜明反差的是，南京大多数地铁站点客流只是“匆匆过客”。有的站点在地铁建设前已经开发，譬如1号线张府园站、2号线上海路站；有的站点地块在地铁开发前早已出让，如5号线朝天宫站安品街地块，地铁对房价的拉动带来的巨大收益被开发商赚去了；还有的地铁站因规划滞后、拆迁拖累，藏身乱糟糟的街区，“躲”在角落里，更别提建上盖物业了。

一体设计和建设

8个站能赚41亿

由于自身物业开发尚未“破题”，南京地铁线路越建越多，债务负担也越来越重。南京地铁建设集团有关负责人介绍说，目前已建成通车的6条地铁线资产总额已达1328亿元，负债率高达66%；目前7条线在建，到“十三五”地铁资产将达3000亿元，债务成本将更高。起初几年通过集约成本和高客流量，南京1、2号线在不计折旧的前提下实现盈利，后因机场线、宁天线等长距离郊区线投运，运营也出现亏空。

居高不下的负债，加上运营亏损，使得地铁可持续运转面临考验。“目前南京地铁日均运载旅客240万人次，分担了41%的公共交通出行，为城市疏堵作出巨大贡献，我们希望地铁旺盛的人气也能带来财气。”南京地铁资源开发公司部长郝哲峰说，利用轨道交通的快捷和便利捆绑土地开发，堤内损失堤外补，是地铁城市可持续运营的圭臬。他们摸排梳理在建和拟建地铁线总共300个站点，选出112个站点进行一体化开发设计。南京市为此专门发文，规定这些站点周边500米×500米为综合开发“规划区”，其中200×200米为“核心区”，划归地铁一体化开发建设，经营收益用于弥补地铁经营亏损。

南京市规划局长叶斌表示，单是地铁5号线8个“一体化开发站”，就将有41亿元的“进账”。除此之外，地铁车辆段和小镇开发也将为地铁“开源”。郝哲峰介绍，每条地铁线都有一个面积几百亩的车辆段，可开发为一层停地铁的综合体和公寓楼，如江宁王五庄车辆段就规划75万平方米的上盖物业。几项收益加起来，估计能填补地铁四五成亏损。

城市建设风景线

区域服务“中心点”

“轨道+土地”，不仅让地铁“轻装上阵”，还优化了站点功能、景观设计，更加方便市民换乘。南京市规划局详规处处长苏玲说，站点一体化开发不仅是土地利用、收益一体化，还有城市功能、空间景观、综合交通一体化，这“五个一体化”，将使地铁站点从单纯的交通节点，变成社区生活的“中心点”、城市建设的风景线。

在南京鼓楼广场和紫峰大厦之间，由于无处“栖身”，风亭、冷却塔、出入口、残疾人电梯等地铁“四小件”标配很是碍眼。在即将建设的5号线朝天宫站，这样的“遗憾”将不会出现，“四小件”全部藏身一体化开发的站点上盖物业里。根据规划，该站点设计与朝天宫风格相似，配备超市、银行网点、快餐店、书报亭等。地下停车场、公共自行车点近在咫尺，出了站口就是公交站台，真正实现“零换乘”。

按照统一规划，百余个一体化开发的站点核心区，要划出四五成用地作为市政配套用地，达到经济效益、公共利益“双赢”。郝哲峰说，近郊许多一体化站点高强度开发，吃喝玩用住行应有尽有。石门坎地区缺乏公共配套，选址这里的5号线小天堂站配建社区中心、综合体和公寓楼，居民若是选择地铁口置业、上班，下雨天出门都不用打伞。2号线马群站、3号线泰冯路是地铁换乘站，商业建筑融合公交、停车、长途客运接驳一体建设。“捆绑开发的112个地铁站，将建成服务周边的区域中心、带动片区发展的‘引爆点’。”郝哲峰说。

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