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一体化开发,地铁要兼“开发商”

地铁图 2017-04-13 我要投稿 1457 °C

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一边因为高昂的建设成本“负债累累”,一边为了城市疏堵“大干快上”,是当前各地的地铁建设运营面临的普遍困境。地铁带来的人流集聚,本身是创造财富的契机,能在相当程度上反哺地铁运营。南京市近日规划地铁场站综合开发方案,遴选百余个在建和规划的地铁站点,捆绑周边土地一体开发,要把地铁给城市带来的收益“还”给城市。

多数站点未开发

客流匆匆成“过客”

“火车一响,黄金万两”,地铁作为客流的“排洪通道”,还是集聚财富的载体,其中最快捷的途径是上盖物业开发。香港可谓地铁物业开发的“模范生”,港铁捆绑土地开发,在全球首个实现地铁盈利。南京地铁建设早于国内同类城市10年左右,已建地铁或因穿越成熟地块,或是站点用地未予一体规划,除了新街口等少数站点外,物业开发总体上不尽如人意。

为“中华第一商圈”输送客流,南京地铁1、2号线在新街口各商场地下开了25个出口,单个站点出口数居全国之首。地铁商铺加上各商场负一层美食街、超市,形成四通八达的“地下新街口”。秦淮区商务局负责人认为,新街口面临电商冲击依然保持高人气,与地铁带来的便捷有很大关系,其中德基广场2015年以70.2亿元的营业额高居全国单体商业第一,2016年位列华东区第一。

与新街口形成鲜明反差的是,南京大多数地铁站点客流只是“匆匆过客”。有的站点在地铁建设前已经开发,譬如1号线张府园站、2号线上海路站;有的站点地块在地铁开发前早已出让,如5号线朝天宫站安品街地块,地铁对房价的拉动带来的巨大收益被开发商赚去了;还有的地铁站因规划滞后、拆迁拖累,藏身乱糟糟的街区,“躲”在角落里,更别提建上盖物业了。

一体设计和建设

8个站能赚41亿

由于自身物业开发尚未“破题”,南京地铁线路越建越多,债务负担也越来越重。南京地铁建设集团有关负责人介绍说,目前已建成通车的6条地铁线资产总额已达1328亿元,负债率高达66%;目前7条线在建,到“十三五”地铁资产将达3000亿元,债务成本将更高。起初几年通过集约成本和高客流量,南京1、2号线在不计折旧的前提下实现盈利,后因机场线、宁天线等长距离郊区线投运,运营也出现亏空。

居高不下的负债,加上运营亏损,使得地铁可持续运转面临考验。“目前南京地铁日均运载旅客240万人次,分担了41%的公共交通出行,为城市疏堵作出巨大贡献,我们希望地铁旺盛的人气也能带来财气。”南京地铁资源开发公司部长郝哲峰说,利用轨道交通的快捷和便利捆绑土地开发,堤内损失堤外补,是地铁城市可持续运营的圭臬。他们摸排梳理在建和拟建地铁线总共300个站点,选出112个站点进行一体化开发设计。南京市为此专门发文,规定这些站点周边500米×500米为综合开发“规划区”,其中200×200米为“核心区”,划归地铁一体化开发建设,经营收益用于弥补地铁经营亏损。

南京市规划局长叶斌表示,单是地铁5号线8个“一体化开发站”,就将有41亿元的“进账”。除此之外,地铁车辆段和小镇开发也将为地铁“开源”。郝哲峰介绍,每条地铁线都有一个面积几百亩的车辆段,可开发为一层停地铁的综合体和公寓楼,如江宁王五庄车辆段就规划75万平方米的上盖物业。几项收益加起来,估计能填补地铁四五成亏损。

城市建设风景线

区域服务“中心点”

“轨道+土地”,不仅让地铁“轻装上阵”,还优化了站点功能、景观设计,更加方便市民换乘。南京市规划局详规处处长苏玲说,站点一体化开发不仅是土地利用、收益一体化,还有城市功能、空间景观、综合交通一体化,这“五个一体化”,将使地铁站点从单纯的交通节点,变成社区生活的“中心点”、城市建设的风景线。

在南京鼓楼广场和紫峰大厦之间,由于无处“栖身”,风亭、冷却塔、出入口、残疾人电梯等地铁“四小件”标配很是碍眼。在即将建设的5号线朝天宫站,这样的“遗憾”将不会出现,“四小件”全部藏身一体化开发的站点上盖物业里。根据规划,该站点设计与朝天宫风格相似,配备超市、银行网点、快餐店、书报亭等。地下停车场、公共自行车点近在咫尺,出了站口就是公交站台,真正实现“零换乘”。

按照统一规划,百余个一体化开发的站点核心区,要划出四五成用地作为市政配套用地,达到经济效益、公共利益“双赢”。郝哲峰说,近郊许多一体化站点高强度开发,吃喝玩用住行应有尽有。石门坎地区缺乏公共配套,选址这里的5号线小天堂站配建社区中心、综合体和公寓楼,居民若是选择地铁口置业、上班,下雨天出门都不用打伞。2号线马群站、3号线泰冯路是地铁换乘站,商业建筑融合公交、停车、长途客运接驳一体建设。“捆绑开发的112个地铁站,将建成服务周边的区域中心、带动片区发展的‘引爆点’。”郝哲峰说。

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最后编辑于:2017/04/13作者: mapper

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