楼市整体“去库存”不理想 轨道TOD模式提升房企未来竞争力

据克尔瑞证券发布的6月《全国商品住房百城库存月报》显示，6月年中冲刺季，房企加快了供货节奏，各地供应显著放量，同环比齐增，随之带来了成交热度的持续回升。因成交涨幅不及供应，百城狭义库存较上月小幅微增1%，同比增长13%。

克尔瑞指出，因新冠疫情影响，百城房企待售面积数据在2020年初已经由降转升，迎来一轮增长，不过从上半年楼市恢复情况来看，整体库存量也在缓步回落，重新步入下行区间，当前总量仍居高位，基本与2019年4月同期持平。

楼市供求日渐恢复 后期去库存压力依旧巨大

纵观数月百城库存量的变化，可以看出，2019年上半年整体库存量一直都在5亿平方米的低位波动，2019年下半年随着楼市调控持续发酵，库存量稳步攀升，叠加2020年初新冠疫情突袭，当前库存量已破5.8亿平方米，虽然从中央到地方层面相继出台了为企业纾困，刺激居民购房的多项利好政策，销售也有了一定程度的恢复，但是随着年中各地供应持续放量，楼市整体“去库存”的效果并不理想。

另外从商品住宅去化周期来看，2019年以来百城一直保持在12个月左右，直至2020年初新冠疫情爆发，售楼处被迫关闭，成交出现“断崖式”下跌，使得商品住宅去化周期攀升至24个月的高点，而后随着新冠疫情得以初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出逐月下行态势，6月已降至13个月，基本恢复到疫前水平。

克尔瑞指出，后期去库存压力依旧巨大。分能级来看，一线城市因短期成交火热，库存量环比下跌，去化周期居首，达到了15个月；核心二线库存风险基本可控，去化周期相对偏低；三四线总量维稳，但分化加剧，诸如廊坊、张家口、保定、郑州为代表的中部城市广义库存量显著增加，后期应谨防库存风险。

克尔瑞预计，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕，加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，短期内的市场大热恐难以延续，未来整体供求以稳为主，7月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。

TOD模式将提升房企核心竞争力

7月16日，上海市规划和自然资源局发布《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）》，要求商业办公地块容积率可以达到4.0以上，住宅地块容积率原则上不大于2.5。

由于该政策本质上决定了未来几年上海土地出让的结构，也对未来上海楼市的发展具有重要作用。

同时，该政策允许开发规模在单元内进行腾挪转移，鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移。

易居中国指出，上海此次政策将轨道交通站点周边地块开发作为重点内容，反映出未来上海围绕着地铁站点的开发整体强度会有所提升。在传统住宅容积率受控制从而导致总量可控利润有限的情况下，TOD模式（transit-oriented development以公共交通为导向的开发）将成为房企提升核心竞争力、扩大规模的重要手段之一。

（来源：金融界）

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